به خانواده دادگر بپیوندید


Email/ایمیل
Name/نام

آنچه که باید برای خرید و فروش خانه بدانیم…..

براي خريدار خانه تقريباً عادي است که براي خريد خانه به فروشنده يک پيشنهاد خريد شرطي “offer” بدهد. به اين مفهوم که خريدار به اين شرط پيشنهاد خريد...

2739
2739
Share

براي خريدار خانه تقريباً عادي است که براي خريد خانه به فروشنده يک پيشنهاد خريد شرطي “offer” بدهد. به اين مفهوم که خريدار به اين شرط پيشنهاد خريد خانه را مي‌دهد که شرايط خاصي برآورده شود. معمولاً خريدار، خريدن خانه را به اين شرط پيشنهاد مي‌کند که بتواند خانه فعلي خود را بفروشد و وام مسکن “mortgage” مناسبي بگيرد. ممکن است خريدار شرايط ديگري را نيز در نظر بگيرد، مانند نظر مثبت يک کارشناس در مورد شرايط خانه و يا ساير تاييديه‌هاي شهرداري. براي اينکه شروط به صورت قانوني قابل پيگيري باشند، بايد به صورت خاصي در پيشنهاد خريد نوشته شوند.

پيشنهادهاي خريد مي‌توانند براي خريدار به صورت موثري خطر را کم کنند. اما براي فروشندگان جذابيت کمتري دارند و ممکن است پذيرفته نشوند. براي نمونه در بازار رقابتي معامله املاک، ممکن است فروشندگان پيشنهادهاي خريد را قبول نکنند.

در جواب يک پيشنهاد خريد، ممکن است فروشنده به جاي قبول يا رد آن، يک پيشنهاد متقابل “Counter Offer” بدهد. فروشنده در يک پيشنهاد متقابل بعضي از شرايط خواسته شده خريدار را مي‌پذيرد اما با مابقي آن مخالفت مي‌کند. در آماده کردن پيشنهاد خريد يا پيشنهاد متقابل از مشاور املاک يا وکيل کمک بگيريد.

چه مقدار پول سپرده مناسب است؟

وقتي پيشنهاد خريد داده شد، معمولاً خريدار بابت خريد ملک يا خانه پول سپرده‌اي مي‌پردازد. پول سپرده به فروشنده اين اطمينان را مي‌دهد که خريدار درباره خريد جدي است و اگر پيشنهاد خريد پذيرفته شود تصميم دارد معامله را کامل کند.

ميزان سپرده براي فروش ملک مي‌تواند هرمقدار باشد، گرچه 2 تا 5 در صد قيمت فروش رايج است. يک پيشنهاد با سپرده بالا ممکن است جذاب‌تر از پيشنهاد با سپرده کم باشد. معمولاً سپرده مستقيماً به فروشنده پرداخت نمي‌شود و در بيشتر موارد، سپرده‌ها به مشاور املاک پرداخت مي‌شود.

مشاور املاک سپرده را تا روز پايان معامله، در حساب امني مي‌گذارد. در روز پرداخت باقيمانده پيش‌پرداخت خريد خانه فروشنده به بنگاه اين اجازه را مي‌دهد که حق کميسيون را از سپرده کم کند.

سپرده براي خانه‌هاي جديد

براي خانه‌هاي جديد، معمولاً سپرده مستقيماً به سازنده قابل پرداخت است و به صورت امانت نگه داشته نمي‌شود. اين پول به سازنده‌ها اين امکان را مي‌دهد که از آن براي پيش برد هزينه‌هاي ساخت و ساز استفاده کنند. چون اين خطر وجود دارد که خريدار مقدار سپرده را کم کند، بنگاه‌هاي غير دولتي کانادا مثل برنامه ضمانت خانه جديد آنتاريو “Program Ontarian New Home Warranty” سپرده‌ها را از ميزان 10,000 تا 60,000 دلار بيمه مي‌کند. اگر سازنده نتواند ساختن خانه شما را تمام کند و اعلام ورشکستگي کند، مي‌توانيد به برنامه ضمانت “Ontarian New Home Warranty Program” دادخواستي بدهيد تا سپرده‌ها را پس بگيريد. از آنجايي که ميزان پوشش سپرده محدود است، بايد خريداران درباره دادن سپرده‌هاي بزرگتر مراقب و هوشيار باشند. بهتر است که سپرده‌هاي بيش از حد ضمانت، به وکيل مورد اعتماد پرداخت شود.

اگر پس از امضا کردن يک پيشنهاد يا توافقنامه خريد، نظرم را عوض کنم چه اتفاقي مي‌افتد؟

پيش از اينکه طرف ديگر، هر پيشنهاد خريد يا پيشنهاد متقابل را به صورت رسمي بپذيرد و آنرا امضا کند، قرارداد مي تواند پس گرفته شود.

همچنين اگر براي قبول پيشنهاد خريد يا پيشنهاد متقابل يک زمان محدودي گذاشته باشند و بدون قبول شدن، اين زمان سپري شود، مي‌توان يشنهاد خريد را لغو کرد.

علاوه بر اين، ممکن است معامله باطل شود، اگر اجراي اين توافقنامه بدون تقصير از جانب هر يک از طرفين غير ممکن باشد. به چنين قراردادي باطل يا بيهوده “frustrated” مي‌گويند. يک نمونه، ملک آسيب ديده در سيل يا آتش است قبل از اينکه خريدار به مالکيت آنجا برسد.

وقتي پيشنهاد يا پيشنهاد متقابل به صورت رسمي پذيرفته شد، خريدار و فروشنده به صورت قانوني به شرايط قرارداد متعهد مي‌شوند. اگر از معامله کنار بکشند، نه تنها سپرده خود را از دست خواهند داد بلکه بايد هر گونه خسارتي که به طرف ديگر وارد شده را بپردازند، مانند فرصت فروختن ملک به شخص ديگر، هزينه‌هاي به وجود آمده از تاخير در جابجايي، يا ضرر فروشنده در سپرده‌اي که براي خريد خانه ديگر داشته است.

پس اگر مي‌خواهيد براي خريد خانه و يا فروش آن اقدام کنيد، براي تنظيم پيشنهادات خود و يا قبول پيشنهادات وقت کافي را در نظر بگيريد و مشورت لازم را انجام دهيد، چرا که پس از امضاي قرارداد، در صورت تغيير نظرتان مسئول هر گونه خسارت وارده به طرف ديگر خواهيد بود.

 

dadgar main author
In this article

به خانواده دادگر بپیوندید

با پیوستن به بزرگترین پرتال حقوقی ایرانیان آمریکای شمالی ،اطلاعات خود را به روز کنید و آخرین اخبار دادگر را هفتگی دریافت کنید. همچنین به قید قرعه برنده یکسال اشتراک رایگان ما شوید.
Email/ایمیل
Name/نام
اطلاعات شما تحت دادگر محفوظ می باشد.