اقتصاد کانادا پس از کاهش اخیر قیمت نفت با چالش روبرو بوده است. کاهش نرخ بهره از سوی بانک کانادا (در اکتبر 2014 و جولای 2015) ظاهرا به غیر از کمک به حفظ قیمت مسکن و کاهش ارزش دلار کانادا، تاثیر ناچیزی بر جای گذاشته است. علاوه بر آن، افزایش نرخ بهره قریب الوقوع از سوی فدرال رزرو ایالات متحده تقریبا این امکان را غیر ممکن می‌سازد که بتوان نرخ بهره پایین فعلی را بدون وارد کردن ضربه بیش‌تر به دلار کانادا که در سال‌های اخیر بی سابقه بوده است، حفظ کرد. در بین این طوفان سهمگین، این پرسش میلیون دلاری مطرح است: “بازار مسکن تورنتو چه واکنشی به افزایش نرخ بهره قریب الوقوع در چند سال آینده نشان خواهد داد؟” این نوشتار مختصر، چارچوبی علمی در تشریح آن چه که باید انتظار داشته باشیم و آن چه می‌توانیم انجام دهیم، ارایه می‌دهد. برای نیل به این هدف، ابتدا مفاهیم اساسی شکل دهنده بازارهای اموال غیر منقول و تاثیرگذار بر آن‌ها را مرور مختصری می‌کنیم.
بازار مسکن از بازار سایر کالاها پیچیده‌تر است. این پیچیدگی از این حقیقت ناشی می‌شود که املاک غیر منقول مصرف دوگانه دارند، استفاده شخصی و سرمایه گذاری. تعامل بین این دو بازار، ارزش مسکن را تعیین می‌کند. از یک طرف، املاک مسکونی فضای زندگی را در اختیار افراد و خانواده‌ها قرار می‌دهند. آن‌ها سقف بالای سرما را تامین می‌کنند. این بازار، به “بازار فضا” معروف است که در آن خانواده بهای حق استفاده از ملک را پرداخت می‌کند. بهای حق استفاده، همان اجاره بها است. بازار فضا به بخش‌های زیادی تقسیم می‌شود و به انواع کاربری، کیفیت ملک و به ویژه موقعیت ملک بستگی دارد. موقعیت ملک، مهم‌ترین عامل در ارزش اجاره بها به شمار می‌رود.
از طرف دیگر، مسکن بزرگ‌ترین منبع سرمایه گذاری برای خانواه‌ها محسوب می‌شود. آمار نشان می‌دهد که مسکن حدود 30 درصد کل سرمایه گذاری‌ها در آمریکا و کانادا را به خود اختصاص می‌دهد. از این لحاظ، مسکن مانند سایر دارایی‌های سرمایه‌ای نظیر سهام یا اوراق قرضه است. آن چه تحت عنوان قیمت خرید معروف است، در این بازار دارایی تعیین می‌شود. مسکن به عنوان دارایی، جهت جذب پس انداز خانواده با سرمایه گذاری‌های دیگر به رقابت می‌پردازد.
دو بازار مذکور به شدت با هم مرتبط هستند و طبق نظریه علم اقتصاد، بین ارزش اجاره بها و بهای خرید ملک، ارتباط نزدیکی وجود دارد. باور اصلی این است که نیروهای عادی عرضه و تقاضا در بازار استفاده از مسکن (یا همان بازار فضا) ارزش اجاره ملک را تعیین می‌کنند. ارزش اجاره به نوبه خود، بازگشت سرمایه گذاری در ملک است. با فرض بر این که مسکن باید با سایر دارایی‌های مالی رقابت کند، ارزش اجاره (بهای استفاده)، قیمت خرید ملک را در تعادل بلند مدت تعیین می‌کند. البته، تغییرات قابل انتظار در ارزش گذاری آینده مسکن، سفته بازی و از همه مهم‌تر، نرخ بهره تاثیر شدیدی بر این ارتباط دارد. اما، تاثیر گذارترین این عوامل، نرخ بهره است. کاهش نرخ بهره، باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود. ما شاهد بوده‌ایم که در سال‌های اولیه دهه 2000، نرخ بهره پایین به افزایش سریع و ناپایدار قیمت مسکن در ایالات متحده منجر شد و به کمک برخی از مقررات ناقص و نامناسب اعطای وام، موجبات بحران مالی سال 2008 را فراهم ساخت. از طرف دیگر، افزایش نرخ بهره نتیجه معکوسی دارد و قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. افزایش نرخ بهره باعث می‌شود دارایی‌های مالی دیگر در مقایسه با مسکن جذاب‌تر به نظر برسند و بنابراین، مسیر سرمایه گذاری را به سوی بازارهای دیگر سوق می‌دهد.
نرخ پایین بی‌سابقه بهره در دهه گذشته و اخیرا کم‌ترین نرخ بهره ممکن در طول سال گذشته، به افزایش قیمت مسکن در کانادا کمک کرده است. در دهه گذشته، بانک فدرال رزرو آمریکا در مواجهه با هر گونه رکود اقتصادی در ایالات متحده، نرخ بهره را کم کرده است و بانک کانادا نیز به منظور اجتناب از عدم توازن سرمایه و پربهادهی به دلار کانادا، سیاست بانک فدرال رزرو را دنبال کرده است. این نرخ پایین بهره، قیمت مسکن را در مقایسه با درآمد متوسط در بسیاری از بازارهای کانادا تا میزان ناپایداری افزایش داده است. متاسفانه، توانایی دولت کانادا در تداوم کمک به افزایش قیمت مسکن به دلیل کاهش درآمد نفتی و افزایش قریب الوقوع نرخ بهره در ایالات متحده به خطر افتاده است. افزایش نرخ پایه بهره از سوی بانک فدرال رزرو ایالات متحده به طور اخص، تقریبا این امر را غیر ممکن می‌سازد که بتوان نرخ بهره را در کانادا پایین نگه داشت، چرا که این کار به دلار کانادا ضربه سختی وارد می‌کند. ما اخیرا شاهد بوده‌ایم که پس ازدو نوبت کاهش نرخ بهره از سوی بانک کانادا به طور یک جانبه اعلام شد، دلار کانادا با افت ارزش بیش از 20 درصد روبرو شده است.
بنابراین، به نظر می‌رسد که طوفان سهمناکی در بازار قیمت مسکن کانادا در حال شکل گیری است. درآمد پایین نفت، رکود اقتصادی، زوال مشاغل با ثبات، افزایش قریب الوقوع نرخ بهره همگی حاکی از طوفانی است که در سر راه است. با این وجود، نباید کاملا مایوس و نا امید بود. بارقه‌هایی از امید، انعطاف پذیری و مقاومت در بخشی از بازارهای مسکن کانادا وجود دارد که می‌توانند جلوی بحران کامل در بازار را بگیرند. در وهله اول، نظر به محدودیت‌ها و مقررات شدیدی که در مقایسه با ایالات متحده در کانادا در خصوص اعطای وام، مشکلات بازار مسکن نظیر آن چه که در ایالات متحده صورت گرفت، به بحران تبدیل نخواهد شد. بیش‌تر دارندگان مسکن در کانادا صاحب دست کم 20 تا 30 درصد ارزش مسکن هستند. بنابراین، با کو چک‌ترین کاهش قیمت، دست از ملک خود برنمی‌دارند و در نتیجه اصلاحات ملایم در قیمت به بحران فروش ملک جهت تسویه حساب بدهی بانک تبدیل نمی‌شود. در وهله دوم، جریان سرمایه‌های خارجی و تقاضا برای مسکن از سوی مهاجران جدید، بازارهای بزرگ‌تر مسکن کانادا یعنی تورنتو و ونکوور را تحت پشتیبانی خود خواهد آورد که این امر به نوبه خود، تاثیر اصلاحات قیمت مسکن را کاهش می‌دهد. در حقیقت، بخشی از افزایش قیمت در این بازارها نتیجه ورود سرمایه‌های از این قبیل بوده است. این درست است که در هنگامی که اصلاحات قیمت صورت گیرد، جریان سرمایه‌های خارجی در بازارهای مسکن کم‌تر خواهد شد. با وجود این، کاهش قیمت مسکن فرصت‌های سرمایه گذاری جدیدی را ایجاد می‌کند، جریان سرمایه‌های خارجی اهمیت خود را حفظ و از این بازارها پشتیبانی می‌کند.
این بارقه‌های امید بیش‌ترین تاثیر را در نواحی مرکزی تورنتو خواهند داشت. طوفان اصلاحات قیمت مسکن، بیش‌تر از همه مناطق حاشیه‌ای شهر را در خواهد نوردید. به همان ترتیب، بخش‌هایی از بازار شامل محله‌های قدیمی‌تر و تثبیت شده‌تر که در آن‌ها ساکنان بیش‌تر املاک مسکونی مالکان آن‌ها هستند، در مقایسه با آپارتمان‌های جدیدی که از سوی بسیاری از مردم با هدف سرمایه گذاری و سفته بازی خریداری شده‌اند، کم‌تر تحت تاثیر قرار خواهد گرفت.
نویسنده: دکتر محمد ارزاقی
مترجم: شهرام کریم زاده
Join the Conversation