آیا داشتن وکیل در خریداری املاک ما را از “بیمه سند مالکیت” بی نیاز می‌کند؟
سند مالکیت تجاری و مسکونی را می‌توان بیمه کرد. هنگام انتقال سند مالکیت، دو نوع بیمه نامه را می‌توان خریداری کرد. یکی از آن‌ها بیمه نامه مالک خانه و دیگری بیمه نامه وام دهنده است. بدون این که بخواهیم جزییات این خدمات را ارایه دهیم، نخست به بررسی مفهوم سند مالکیت می‌پردازیم. سپس ضرورت بیمه مالکیت و پوشش آن را بررسی می‌کنیم. در پایان، توضیحاتی را در رابطه با جعل سند و تاثیر آن بر شما به عنوان خریدار ملک ارایه خواهیم کرد. بیمه مالکیت، هنگام خریداری ملک از سوی وکلا توصیه می‌شود و روش بسیار مناسبی جهت حمایت از مالکیت شما در مقابل عوامل نامشخص برای خودتان و یا وکیلتان در هنگام خرید است. بیمه مالکیت اجباری نیست. اما وام دهندگان هنگام تایید وام شما این حمایت اضافه را در قالب بیمه مالکیت از شما طلب می‌کنند و بنابراین ضرورت بیمه مالکیت به عنوان شرطی جهت پرداخت وجه خرید ملک، به عملی متداول تبدیل شده است.
معنی لغوی کلمه Title که در بحث تخصصی به معنای “سند مالکیت” به کار می‌رود، پیشوندی است که قبل از اسامی افراد در موقعیت‌های خاص به کار می‌رود. مفهوم سند مالکیت از مفهوم ضمنی آن دور نیست و به خواننده حقوق و مالکیت قانونی ملک را انتقال میدهد. با امضای مدارک مالکیت، سند به نام شما منتقل می‌شود. سپس سند مالکیت به نام شما در سیستم ثبت زمین و طبق مقررات شهرداری منطقه شما، ثبت می‌شود.
همان طوری که در بالا ذکر شد، بیمه مالکیت در استان آنتاریو اجباری نیست و افراد می‌توانند هر گونه تصمیم را در این خصوص به صورت موردی با وکیل خود مطرح کنند تا حداکثر مصالح آن‌ها در نظر گرفته شود. به طور کلی، توصیه می‌شود که تمام حقایق مرتبط با خرید مشتری در نظر گرفته شود و هنگامی که به نظر می‌رسد حقایق پوشیده‌ای در خصوص سند مالکیت وجود داشته باشد، جهت برخورداری حداکثری از حمایت قانونی، از مزایای بیمه سند مالکیت استفاده کرد.
بیمه مالکیت جایگزینی برای توصیه‌های حقوقی هنگام خریداری ملک به شمار نمی‌رود. اما البته وضعیتی را ایجاد می‌کند و این مزیت اضافی، از خریدار در مقابل زیان‌های احتمالی ناشی از سند حمایت می‌کند. بیمه سند مالکیت، مانند هر گونه بیمه دیگر، ملک را ارزیابی می‌کند و بنابراین بیمه‌نامه‌های مختلفی می‌توانند وجود داشته باشند. بیش‌تر بیمه‌های سند مالکیت در استان آنتاریو مالکیت را در مقابل خطا‌های سند مالکیت، یعنی موضوعاتی که ممکن است شما را از داشتن مالکیت کامل و صد در صدی ملک محروم سازد، حمایت می‌کند. دسته‌ای از این موضوعات درد سر ساز عبارتند از صورت حساب‌های مصارف معوقه، مالیات اموال پرداخت نشده، حق حبس و رهن، هزینه‌ها و رهن آپارتمان که همگی جزو هزینه‌های ملک به شمار می‌روند. این خطاها هم چنین ممکن است تجاوز به مال دیگران باشد، مانند اشتباهاتی که بر اثر اهمال در نقشه کشی، سوابق دولتی یا سازه‌های ایجاد شده در زمین شما یا همسایه تان باشد که باید برطرف شوند، چرا که شما یا همسایه شما ممکن است به زمین یکدیگر تجاوز کرده باشید. خلاصه کلام این که هر گونه موضوعات مرتبط با مالکیت که بر توانایی شما در فروش، رهن یا انتقال ملک به خریدار مؤثر باشد، می‌تواند در بیمه نامه گنجانده شود.
بیمه مالکیت تا زمانی که مالکیت در اختیار شما باشد، سند شما را تحت پوشش قرار میدهد. بیمه مالکیت هم چنین می‌تواند هزینه‌های حقوقی و سایر هزینه‌های دیگر از جمله پوشش حداکثری مندرج در بیمه نامه را تحت پوشش قرار دهد. اما این بیمه، ضمانت‌نامه خانه یا بیمه خانه نیست به این معنی که خسارت‌هایی مانند سیل، آتش سوزی یا سیستم‌های فاضلاب را تحت پوشش قرار نمی‌دهد. به بیان ساده، این بیمه چیزی را که با مالکیت ارتباطی ندارد، تحت پوشش قرار نمی‌دهد. برای پوشش مواردی مانند سوانح بالا، لازم است بیمه آتش سوزی و سیل داشته باشید که وسایل شما را تحت پوشش قرار میدهد و ارتباطی با مالکیت ندارد.
یکی از بارزترین و جدیدترین دلایل اخذ بیمه سند مالکیت، پوشش در برابر جعل مالکیت است. جعل مالکیت یا جعل مالکیت اموال غیر منقول، موردی است که در آن کسی که اطلاعات شخصی شما را در اختیار دارد، از اطلاعات ساختگی یا اسناد جعلی استفاده می‌کند تا خود را به عنوان مالک حقیقی ملک جا زند و ملک شخص دیگری را به فروش رساند. سپس، آن شخص برای ملک رهنی می‌گیرد و از نظرها گم می‌شود. در صورتی که قربانی چنین جعلی قرار گیرید، علاوه بر پوشش بیمه مالکیت، “وجه تضمین مالکیت زمین” Land Titles Assurance Fund نیز به شما تعلق می‌گیرد.
تا این جا به بحث در باره مزایا و پوشش بیمه مالکیت پرداختیم. با این وجود، مواردی وجود دارد که بیمه مالکیت زیان وارده را جبران نمی‌کند. آگاهی از این موارد دارای اهمیت است. مواردی که بیمه مالکیت پوشش نمی‌دهد عبارتند از خطرات زیست محیطی مانند آلودگی‌ها، دعاوی زمین‌های بومیان که حتی قبل از ساخت خانه مطرح بوده است، مسایل مربوط به نقشه کشی با موضوعات اندازه و عیب ظاهری که بعدا کشف می‌شود، مسایلی مانند سیستم ثبت، حق حبس ثبت نشده و یا تعرض به اموال غیر، آیین نامه‌های منطقه بندی در تغییراتی که در ملک از حیث افزایش یا بازسازی ایجاد کرده‌اید که موضوع سوابق دولتی نیستند و آخر از همه و نه کم اهمیت‌تر از بقیه، عیب و ایرادات شناخته شده مالکیت که قبل از خریداری ملک از آن‌ها اطلاع داشتید.
به عنوان دارنده بیمه‌نامه شما حق دارید در مورد مواردی که تحت پوشش بیمه قرار دارند و و مواردی که بیمه آن‌ها را پوشش نمی‌دهد و مواردی که ممکن است بر مالکیت تاثیر گذار باشد، مذاکره کنید. پس از انجام این کار، باید به دقت آن را مطالعه کنید یا از وکیل خود درخواست انجام این کار را بکنید، چرا که بیمه‌نامه ممکن است مواردی را تحت پوشش قرار ندهد و آن بر ملک شما یا مطالبات شما از بیمه در آینده تاثیر بگذارد. بیمه‌نامه‌های مالکان بیش از یک تفاوت با بیمه‌نامه‌های وام دهندگان دارد. بیمه‌نامه وام دهندگان وام دهنده را در برابر زیان‌های ناشی از ثبت جعلی، غیر قانونی و غیر قابل پیش بینی رهن پوشش میدهد. بیمه نامه وام دهندگان معمولا ارزش رهن تا مبلغ ثبت شده در سند مالکیت را تحت پوشش قرار میدهد.
بیمه‌نامه‌ها را می‌توان هم برای املاک مسکونی و هم تجاری خریداری کرد. بیمه‌نامه‌های “مالکان خانه”، “مالکان فعلی خانه” و “وام دهندگان بخش رهن‌های مسکونی” برخی از بیمه‌های مالکیت مسکونی هستند که افراد می‌توانند در آنتاریو برای خانه، آپارتمان، کلبه، واحدهای مسکونی استیجاری، زمین بایر و نساخته، املاک تحت اجاره و املاک روستایی خریداری کنند. بیمه نامه‌های “دارندگان واحدهای تجاری”، “وام دهندگان رهن‌های تجاری یا وام و بیمه‌نامه‌های خریداران می‌تواند در ارتباط با ساختمان‌های اداری، واحدهای مسکونی استیجاری، مراکز خرید، املاک تجاری استیجاری، انبارها، زمین‌های بلا استفاده تجاری و غیره باشد.
یکی از واقعیت‌های مهمی که تقریبا همیشه مورد بحث است و در تصمیم گیری برای خریداری بیمه مالکیت ما را دچار سردرگمی می‌کند، این است که در صورت ناقص بودن سند مالکیت، بیمه فقط زیان وارده را جبران می‌کند. بیمه مالکیت ارزش جایگزینی (سند) مالکیت را تحت پوشش قرار نمی‌دهد. بسیاری از بیمه گذاران مالکیت هنگام درخواست خسارت از این حقیقت آگاه نیستند و بر این باورند که از آن‌جایی که آن‌ها بیمه‌نامه‌ای دارند، سرمایه گذاری یا مالکیت آن‌ها بی عیب و ایراد است. هم چنین باید توجه داشت که بیمه مالکیت، اجباری نیست و مالکان می‌توانند به توصیه وکیل خود در مورد مالکیت اموال زمان خریداری آن‌ها، اعتماد کنند. بیمه مالکیت تنها یک بیمه اضافی است که وکلا جهت پوشش بخش‌هایی از سند مالکیتی که ریسک بالایی دارند، خریداری می‌شود و راهی وجود ندارد که پیش بینی کنیم چه اتفاقی در آینده خواهد افتاد. اگر در موقعیتی هستید که مسایل حقوقی مرتبط با مطالبات بیمه‌ای در آن مطرح است، در اسرع وقت با دفتر ما تماس بگیرید.
نویسنده: آرین یساولی ثانی
شماره تماس: 9055978529
