به خانواده دادگر بپیوندید


Email/ایمیل
Name/نام

تغییرات وام مسکن

در حال حاضر تغییر قانون وام مسکن از سوی دولت فدرال در حال اجرا می‌باشد.(۱۷ اکتبر ۲۰۱۶) در راستای اثرات ناشی از نحوه اجرای قوانین اعمال شده اخیر...

1451
1451
Share

در حال حاضر تغییر قانون وام مسکن از سوی دولت فدرال در حال اجرا می‌باشد.(۱۷ اکتبر ۲۰۱۶)
در راستای اثرات ناشی از نحوه اجرای قوانین اعمال شده اخیر بر روی بازار املاک و مستغلات و فعالیت‌های مرتبط با آن، دیدگاه‌های مغایری وجود دارد. برخی بر این باورند که این قوانین منجر به اصلاح چشم‌گیری در قیمت‌ها می‌شود و برخی دیگر معتقدند این اصلاحات می‌تواند در بازارهای کوچک‌تر و نه در بازارهای تورنتو یا ونکوور به اجرا درآیند. سیاست اصلاحی‌ که بیش‌تر بحث‌ها را برانگیخته است، آزمون استرس وام مسکن نام دارد. بنیامین تل از CIBC، معتقد است منظور دولت فدرال از معرفی چنین سیاستی صراحتاً به قصد آرام کردنِ بازار ملک بوده زیرا با این کار، فعالیت کسانی که به دنبال وام مسکن بیمه CMHC هستند (به عنوان مثال خریداران دست اول، کسانی که پرداخت‌های کم‌تری دارند و غیره)، تا حدود ۲۵ درصد کاهش می‌یابد. مدیر عامل شرکت CIBC ویکتور دودیگ، این سیاست‌های اعمال شده را «محتاطانه» خواند و ادعا کرد موجب می‌شوند بخش املاک و مستغلات کشور در برابر خطرات مختلف، ایمن باقی بماند.
کلیف ایورسون، رئیس انجمن املاک و مستغلات کانادا (CREA)بیان می‌کند که تغییرات اخیر دولت فدرال در راستای وام‌دهی جهت وام مسکن موجب تزریق نااطمینانی به بازار املاک و مستغلات می‌شود. او احساس می‌کند آزمون استرس، خریداران را از ورود به بازاری که مفهومش فعالیت‌ با فروش پایین‌تر است، منصرف می‌کند.
دیدگاهی دیگر بر این عقیده است که چنین حرکتی فشار را از بانک کانادا کم می‌کند و این عمل کمک خواهد کرد نرخ شبانه پایین باقی بماند و با بدهی پایین‌تر خانوار، منجر به شکوفایی اقتصاد شود. در ضمن این عمل به بانک کانادا فرصت می‌دهد از طریق اقدامات مالی و بدون تحمیل فشار بر بدهی خانوار، هسته تورم را مهار کند.
باتوجه به سیاست‌های ناخواسته اعمال شده، انجمن کارگزاری وام مسکن کانادا با وزیر دارایی به مکاتبه پرداخت. CMBA استدلال کرده است که سیاست‌های جدید نه تنها بر روی رقابت در بازار وام مسکن اثر می‌گذارد و هزینه‌های استقراضی را افزایش می‌دهد بلکه بر روی خریداران خانه نیز، تأثیری شگرف خواهد داشت.
CMBA اصلاحاتی را جهت تغییرات قوانین وام مسکن اخیر توصیه کرده است. این اصلاحات به شرح زیر می‌باشد (نقل از اخبار کارگزاران وام مسکن):

توصیه شماره ۱ و درخواست معافیت
تمام وام‌های مسکن بیمه شده بیش‌تر از مدت ۷ سال، از این قانون معاف شوند که وام‌گیرندگان باید با نرخ ثابت تعیین شده‌ ۵ ساله‌ قراردادی با بانک کانادا ببندند. و به آن‌ها اجازه داده شود از نرخ واقعی قراردادی که با مدتی مشخص است، استفاده کنند. نرخ‌های قراردادی که طی دوره‌ای ۱۰ ساله می‌باشند، هم اکنون به طور نسبی به نرخ مصوب ۴.۶۴ نزدیک هستند که حدوداً یک درصد پایین‌تر است. در ضمن در دوره‌های طولانی‌تر وام مسکن، ثبات ذاتی وجود دارد به طوری که وام‌گیرندگان در اثر تغییرات نرخ بهره، دچار نوسان در پرداخت‌های وام مسکن نمی‌شوند. مفهومش این است که وام‌گیرندگان وام‌های مسکن بلند مدت‌تر نیازی به آزمون استرس ندارند و معاف کردن آن‌ها از قوانین مرتبط با وام مسکن به دولت کمک می‌کند به تعهداتش عمل کند تا مسکن برای قشر متوسط مقرون به صرفه‌تر و راحت‌تر شود. CMBA اشاره می‌کند که کانادا در بازار وام مسکن فاقد وام‌های مسکن بلند مدت‌تر است. در مقابل، اکثر وام‌های مسکن ایالات متحده (و بسیاری کشورهای دیگر) به مدت ۱۵ تا ۳۰ سال می‌باشد. برای برقراری ثبات اقتصادی می‌توان گزینه‌ بهتری از جمله وام‌های مسکن بلند مدت را در اختیار وام‌گیرندگان وام مسکن قرار داد.

توصیه‌ شماره ۲
به خریداران دست اول خانه اجازه دهند وام مسکن بیمه‌شده‌شان را به جای ۲۵ سال، بالای ۳۰ سال واگذار کنند. این استثنا در قانون واگذاری ۲۵ ساله برای خریداران دست اول خانه، مالکیت خانه را در کانادا مقرون به صرفه می‌کند و بستر را برای برقراری اقتصادی با ثبات، متعادل می‌کند.خریداران دست اول خانه‌ها برای تهیه مسکن، چالش زیادی را متحمل می‌شوند و ممکن است کارشان را با درآمد محدودتری آغاز کنند تا بتوانند از عهده پرداخت‌های ماهیانه‌ی وام مسکن‌شان بربیایند.

توصیه شماره‌ ۳
قانون محدودسازی واگذاری‌ وام‌های مسکن بیمه شده‌ ۲۵ ساله اصلاح شود. این کار با فراهم کردن وامی به ارزش ۷۰ درصد یا کم‌تر برای واگذاری ۳۰ سال یا بیش‌تر امکانپذیر است. وام‌گیرندگانی که وامی به ارزش ۷۰ درصد یا کم‌تر دارند، ریسک پایینی را متحمل می‌شوند و اِعمال مقرراتی غیر قابل انعطاف برای‌شان سود ناچیزی به همراه دارد و ریسک کم‌تری برای ثبات اقتصادی محسوب می‌شود.

توصیه شماره ۴
تمام وام‌های مسکن بیمه شده با مبلغ اصلی 499.000 دلار یا کم‌تر، از قانون قراردادهای با نرخ ثابت و متعارف ۵ ساله بانک کانادا معاف شوند و اجازه یابند نرخ قرارداد واقعی‌شان همراه با دوره ثابت ۵ ساله باشد.بسیاری از وام دهندگان تنها به شهرستان‌ها و روستاها وام می‌دهند. برای این کار از وام‌های مسکن بیمه شده نمونه استفاده می‌کنند و بدین ترتیب، قوانین جدید به شکل نامتناسبی بر روی صاحبان خانه‌ها یا وام‌گیرندگان بالقوه تأثیر می‌گذارد زیرا امید دارند بتوانند دربازارهای کوچک‌تر صاحب خانه شوند. این معافیت، ضامن توان مالی در نواحی خارج از مرکز شهرهای بزرگ است که در آن‌ها تشدید قیمت خانه‌ها مشکل‌آفرین نیست.

نقطه نظرات شخصی اینجانب
از نقطه نظر بیزینسی ، در واقع آزمون استرس وام مسکن به نفع شرکتی مانند گرین‌فلو فایننشیال (GreenFlow Financial)است زیرا بیش‌تر فعالیت‌های ما در عرصه وام دادن، معطوف به وام‌ مسکنِ جایگزین و وام‌های خصوصی است. از این رو می‌خواهم نقطه نظرات شخصی‌ام را در این رابطه با شما در میان بگذارم.
با توجه به فعالیت‌های سطح پایه، رشد قیمت‌های طاقت‌فرسا اساساً در مناطق مسکونی با تراکم کم‌تر(خانه‌های جدا از هم، نیمه جدا،  ردیفی) به نمایش در می‌آید و به همان اندازه مناطق مسکونی با تراکم بالاتر(آپارتمان‌ها) نیست. عرضه‌زیاد یا عدم عرضه آن‌ها اثرات عمده‌ای در این راستا داشته‌اند و جای تعجب دارد که چگونه بخش‌های فوق‌الذکر تا به امروز به کار خود ادامه داده‌اند.
از نظر من، هدف دولت فدرال از اجرای آزمون استرس وام مسکن این است که از یکی از ابزارهای کنترل تقاضا استفاده ‌کند تا کمبود عرضه را به طور عمده در مناطق با تراکم پایین‌تر مورد نظر قرار دهد و نیز مانع رشد قیمت‌ها شود؛ البته چنین حرکتی می‌تواند منجر به مازاد عرضه (حتی بالاتر از وضعیت فعلی) در مناطق مسکونی با تراکم بالاتر شود. از طرفی، این راهکار تا حدی فعالیت‌ خریداران محلی (به خصوص کسانی که پرداخت‌های پایین‌تری دارند) را کنترل می‌کند اما بر دیگر افرادی که در بازار هستند، اثری چندان ندارد.
در صحنه‌ای که اجرای چنین سیاستی بسیار مؤثر بوده و حتی در برخی مناطق مسکونیِ با تراکم پایین‌تر می‌توان به قیمت تعادلی رسید، مازاد عرضه می‌تواند منجر به رشد آهسته قیمت در مناطق مسکونی با تراکم بالاتر شود.
به نظر من، این موضوع می‌تواند یکی از مؤثرترین راهکارها در مواقعی باشد که خریداران محلی، اکثریت جمعیت بازار را تشکیل می‌دهند. در بازار کنونی املاک و مستغلات کانادا که شاهد افزایش سرمایه‌گذاری خارجی با توجه به ارز ضعیف‌تر کانادا هستیم، دولت فدرال باید اقداماتی را انجام دهد تا سرمایه‌گذاران خارجی را از حضور منفی (به عنوان مثال پیشنهادهای بالاتر به واسطه قدرت مالی) در جهت رشد قیمت‌ها و در دسترس بودن عرضه، منع کند. اقداماتی از قبیل مالیات‌های خارجی و دستورالعمل‌های اعطای وام مسکن کم‌تر را می‌توان به عنوان عملی متعادل‌کننده در نظر گرفت. آزمون استرس وام مسکن تنها اولین گام درست جهت کنترل فعالیت‌های داخلی است و به طور عمده بر روی مردم محلی تأثیر می‌گذارد.

نویسنده: رضا قاضی
متخصص وام

dadgar main author
In this article

Join the Conversation

به خانواده دادگر بپیوندید

با پیوستن به بزرگترین پرتال حقوقی ایرانیان آمریکای شمالی ،اطلاعات خود را به روز کنید و آخرین اخبار دادگر را هفتگی دریافت کنید. همچنین به قید قرعه برنده یکسال اشتراک رایگان ما شوید.
Email/ایمیل
Name/نام
اطلاعات شما تحت دادگر محفوظ می باشد.