به خانواده دادگر بپیوندید


Email/ایمیل
Name/نام

حق گرو یا حبس در قراردهای ساختمانی

blickpixel / Pixabay امروزه ضرورت آگاهی افراد درگیر در صنعت ساختمان سازی از جمله سازندگان، صنعتگران، مالکان، مستاجران و پیمانکاران از حقوق قانونی خود و روش‌های جبران و...

791
791
Share
blickpixel / Pixabay

امروزه ضرورت آگاهی افراد درگیر در صنعت ساختمان سازی از جمله سازندگان، صنعتگران، مالکان، مستاجران و پیمانکاران از حقوق قانونی خود و روش‌های جبران و یا به حداقل رساندن خطرات مالی ناشی ازانجام پروژه‌های ساختمانی، امری مسلم به شمار می‌رود. پیمانکاران ساختمانی به طور مرتب با خطرات مالی مواجه هستند، خطراتی که در مشاغل دیگر به مراتب کم‌تر است. دلیل اصلی بروز ریسک‌های مالی در صنعت ساختمان را می‌توان در تعدد و کثرت افراد در انجام پروژه‌ها جستجو کرد. این افراد معمولا طرف قرارداد با سفارش دهنده کاریا مالک نیستند و معمولا بدون وجود تضمین بخشی از پروژه را انجام می‌دهند. اگر شما پیمانکار پروژه ساختمانی هستید و طرف قرارداد شما یا همان مالک ساختمان در حالی که مبلغ زیادی به شما بدهکار است و از مصالح و خدمات شما درساختمان خود بهره می‌برد، اعلام ورشکستگی کند، تکلیف چیست؟ اگر شما پیمانکار فرعی پروژه‌ای هستید که مصالح ساختمانی در اختیار پیمانکار اصلی قرار داده‌اید و اوبه هر دلیلی از پرداخت تعهداتش به شما سر باز می‌زند، تکلیف چیست؟ آیا عادلانه است که مصالح و لوازم شما در منزل مالک ساختمان -اگر چه شما با وی قرارداد مستقیمی نبسته‌اید-استفاده یا نصب شده باشد و او از آن‌ها بهره جوید ولی شما به وجه خود نرسید؟

در راستای جلوگیری ازبروز مشکلات فوق و خطرات مالی احتمالی برای پیمانکاران، پارلمان آنتاریو پس از سال‌ها تحقیق در امر ساختمان سازی در سال 1990 «قانون حق حبس ساختمان» را وضع کرد. این قانون در نوع خود بی‌نظیر است، چرا که در هیچ صنعت دیگری چنین تضمینی در نظر گرفته نشده است. به موجب این قانون، دولت آنتاریو پیمانکاران و تامین کنندگان نیروی کار، خدمات و مصالح و مواد لازم در ساخت و ساز را در برابر عدم پرداخت حق الزحمه یا بهای خدمات و مصالح از سوی مالکان و یا پیمانکاران اصلی تحت حمایت قرار می‌دهد.
«حق حبس ساختمان» در واقع ادعایی است که از سوی پیمانکار یا تامین کننده مصالح در صورت عدم پرداخت وجه، علیه ملک مطرح می‌شود و تضمینی جهت تسویه حساب با تمام افراد ایجاد می‌کند. بنا براین، ملک مورد حبس، گرو یا تصرف قرار می‌گیرد تا بدهکار دین خود را نسبت به بستانکار ادا نماید.
نظر به این که قانونگذار سعی کرده است تا هیچ گونه جای شک و شبهه در اعمال قانون مربوطه در جهت احقاق حق زیان دیده وجود نداشته باشد، قوانین و مقررات مربوطه ممکن است تا حدی پیچیده و دشوار به نظر برسند. علت پیچیدگی قوانین، مقررات و رویه‌های مربوطه بی ارتباط با رابطه افراد ذینفع در پروژه‌های ساختمانی نیست. به این معنی که مالکان زمین، سازندگان و طراحان ساخت و ساز معمولا جهت انجام کل پروژه ساخت بنا، قراردادی را با پیمانکار کلی یا اصلی منعقد می‌کنند. پیمانکار کلی یا اصلی نیز، با توجه به وسعت کار و تخصصی بودن امور، به نوبه خود قرارداد‌هایی را با صاحبان حرفه‌های کوچک‌تر از قبیل آهنگری، بنایی، نقاشی، لوله کشی و غیره به عنوان پیمانکاران فرعی و جهت اتمام کار و تحویل آن به مشتری به امضا می‌رسانند. این امر باعث پیدایش زنجیره یا ساختاری از ارتباطات بین افراد شبیه هرم زیر می‌شود که بعضی اوقات به عنوان «هرم ساختمان» نیز از آن یاد می‌شود.
حق حبس منافعی را درملک برای تامین کنندگان خدمات و مصالح و افرادی که در ملک تعمیرات و بازسازی انجام می‌دهند، ایجاد می‌کند. این نوع حبس در واقع نوعی تضمین را در زمین حتی اگر در گرو بستانکاری مانند بانک یا سایر افراد باشد ایجاد می‌کند تا وثیقه‌ای برای پرداخت وجه پیمانکار وجود داشته باشد.
پیمانکار با شروع کار خود مجاز است تا ملکی را که قرار است تغییرات و بهسازی در آن صورت گیرد، در گرو یا حبس قرار دهد. بنابراین پیمانکار، بستانکار با وثیقه‌ای است که که نسبت به دیگر بستانکاران با وثیقه اولویت دارد و حق دارد در صورت عدم پرداخت مبلغ قرارداد از سوی مالک، حبس یا گرو را به اجرا گذارد. به محض شروع کار، حق حبس به طور خودکار برای پیمانکار آغاز می‌شود. شرط اعطای این حق به پیمانکار و قابلیت اجرای آن از سوی وی این است که حبس ملک ثبت و تکمیل شده باشد. هدف از آن حصول اطمینان ازکارایی این روند در حفظ حبس و انجام صحیح آن در جهت حفظ منافع مالکان و پیمانکاران است.

انقضای حق حبس
برای این که پیمانکار، پروژه ساختمانی را تکمیل کند و مالک، وجه باقیمانده مبلغ قرارداد در گروی خود را آزاد سازد، قانون حق حبس ساختمان مقرراتی را در ارتباط با انقضای حق حبس در نظر گرفته است. در صورتی که پیمانکاران بخواهند از مزایای حق حبس ساختمانی استفاده کنند، باید به دو مهلت مقرر توجه کنند:
ثبت حق حبس: پیمانکاران از تاریخ اتمام کار 45 روز مهلت دارند تا با کمک وکیل نسبت به ثبت حق حبس در اداره ثبت زمین اقدام کنند. انجام این کار هزینه زیادی ندارد و وکیل می‌تواند با در نظر گرفتن حقوق مرتبط با زمین و مدارک اثبات تکمیل پروژه، این روند را سهولت بخشد.
دومین مهلت مربوط به تکمیل حق حبس است. 45 روز پس از مهلت اولیه برای ثبت حبس، پیمانکار فرصت دارد تا در طول 45 روز دیگر آتی، جهت تکمیل روند اجرای حبس و ابلاغ اخطاریه شکایت اقدام نماید.
بنابراین، حبس باید ظرف مدت 45 روز پس از تحویل آخرین بار مصالح یا انجام تغییرات، تعمیرات و بازسازی ثبت شود. این در حالی است که تکمیل حبس 90 روز پس از تحویل صورت می‌گیرد.
با توجه به تنوع و حجم بسیار زیاد کار در صنعت ساختمان، این نوع جبران خسارت، کارایی بالایی دارد. اگر مراحل حق حبس ساختمان به طور صحیح و به موقع انجام شود، فروشنده نمی‌تواند ملک را با سند مالکیت آزاد به خریدار منتقل کند. یعنی اگر حبس برای ملکی در سند مالکیت مربوطه ثبت شده باشد، تا زمانی که حبس از ملک برداشته نشود، هیچ گونه نقل و انتقال قانونی صورت نخواهد گرفت. رعایت مهلت زمانی در ثبت و تکمیل حبس و شیوه صحیح انجام آن بسیار ضروری است ودر صورت غفلت از آن، کاری از دست قانون مربوطه بر نمی‌آید، مگر آن که شاکی برای جبران خسارت به دادگاه‌های استانی رجوع وعلیه مالک یا پیمانکاران اقامه دعوی کند. تفاوت در این است که با این روش، شخص منافعی در ملک نخواهد داشت.

ما در دفتر حقوقی یساولی وضعیت شما را بررسی می‌کنیم و برای ثبت و تکمیل حق حبس ساختمان و اعلام شکایت مناسب‌ترین روش را به شما توصیه می‌کنیم تا زودتر طلب خود را وصول نمایید.

dadgar main author

In this article