به خانواده دادگر بپیوندید


Email/ایمیل
Name/نام

حق گرو یا حبس: ذینفع چه کسی است، مالک یا مستاجر؟

در این مقاله به بررسی منافع و مخاطرات موجود در سر راه مدعیان حبس ساختمان خواهیم پرداخت و جایی که ادعای حق حبس وجود داشته باشد، توجه خود...

1774
1774
Share

در این مقاله به بررسی منافع و مخاطرات موجود در سر راه مدعیان حبس ساختمان خواهیم پرداخت و جایی که ادعای حق حبس وجود داشته باشد، توجه خود را به منافع ملک مورد اجاره معطوف می‌کنیم. سپس به باید‌ها و نباید‌های ثبت حبس پس از تکمیل کار در زمین مورد اجاره می‌پردازیم.
هنگام ثبت حبس، نکته این است که اسم چه کسی را باید به عنوان «مالک زمین» Land owner در نظر گرفت و ثبت حبس را علیه وی انجام داد. در مرحله بعد باید به این نکته توجه کرد که با رعایت مفاد اصل 19 «قانون حق حبس ساختمان» Construction Lien Act اخطار گرو یا حبس باید به «صاحبخانه» Landlords یا «مالک سند» Title owner ابلاغ شود. در مرحله سوم، هنگام ثبت حبس سند، اختیار و قدرت صاحبخانه را در صرف نظر ازforfeit قرارداد اجاره یا ادامه اجرای آن، مورد بررسی قرار خواهیم داد. در پایان به بحث رویه دادگاه در «مالک» Owner نامیدن مستاجر Leaseholder طبق ثبت مورد اجاره در سند مالکیت می‌پردازیم.
باور عمومی بر این است که اگر کار خاصی در ساختمان انجام شود، طرف ذینفع مالک زمین است. با وجود این، کلمه «مالک» معانی زیادی در این متن دارد. یکی از این معانی می‌تواند مالک ثبت شده Registered owner زمین باشد و معنی دیگر ممکن است «مالک موقتی» Temporary owner مانند مستاجر باشد.
زمانی که مستاجر به جای مالک سند، درکار انجام شده در ساختمان ذینفع محسوب می‌شود، وضعیت پیچیده‌تر می‌گردد. در همین راستا، باید به اسامی مندرج در سند ثبت شده زمین توجه و آن‌ها را با اسامی موجود در قرارداد‌های خدمات مقایسه کرد.
توجه به معنای کلمه «مالک» در چارچوب «قانون حق حبس ساختمان» همیشه الزامی است، چرا که ممکن است وی مالک ثبت شده زمینی که کار در آن انجام می‌شود، نباشد. برای مثال، تصور کنید که پیمانکاری بازسازی نمایندگی Franchise غذایی شاورما به نام «شاورمای علی بابا» را به عهده گرفته که در آن مالک زمین به نام شرکت توسعه ABC ملک را به مالک نمایندگی اجاره داده ولی مالک نمایندگی، منافع اجاره خود را در سند ثبت کرده است. در این جا پیمانکار باید با بررسی سند مالکیت، حق خود را از مستاجر طلب کند، نه از مالک ثبت شده و مطلق زمین.
دفاتر حقوقی باید راجع به شرایط اعمال حبس املاک نهایت دقت را به کار گیرند. اشتباه ساده از سوی این دفاتر و ثبت بدون دلیل حبس ممکن است به شکایت علیه آن‌ها منجر شود. بنابراین، هنگام ثبت حبس ساختمان، شناخت مخاطب، تکمیل پروژه ساخت یا بازسازی و طرف ذینفع، از درجه اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.
در مورد اموال اجاره داده شده، درخواست «خلاصه سند مالکیت» Abstract of title را همیشه باید طبق اصل 39 «قانون حق حبس ساختمان» بررسی کرد تا اطمینان حاصل شود که آیا منافع اجاره در سند ثبت شده است یا خیر و هم چنین وجود قرارداد‌های اجاره دیگر باید بررسی شود. موارد زیادی وجود دارد که در آن طرف انجام قرارداد، مالک ثبت شده نیست و این می‌تواند به منزله مجاز بودن اجاره ملک باشد. در این گونه موارد، بهترین کار وارد کردن نام مستاجر به عنوان مالک است. این بدان معنا نیست که اگر نام مستاجر به عنوان مالک در سند ثبت نشده باشد، حبس یا گرو بی اعتبار است.
در مرحله ثبت حبس، باید نام دقیق کسی را که ملک وی حبس می‌شود، بدانیم. در صورتی که این کار به درستی انجام نشود، طرف نمی‌تواند از پیمانکار یا مالک ادعایی داشته باشد و حق حبس از بین می‌رود. اگر به دلیل موجهی با قوانین جاری آشنایی ندارید، توصیه می‌شود که هم اسم مستاجر و هم مالک ملک طلق( مطلق و بی قید وشرط) Freehold owner را در حبس بگنجانید. به خاطر داشته باشید، حتی اگر اسم مالک ملک طلق را به اشتباه وارد کنید، همیشه می‌توانید بعد از آن بخشی از حبس را آزاد کنید. این موضوع را بیش‌تر مورد بحث قرار خواهیم داد.
تعیین این که آیا طبق مفاد «قانون حق حبس ساختمان» می‌توان «صاحبخانه» را «مالک نامید» یا خیر تا حد زیادی به شرایط هر مورد بستگی دارد. دادگاه‌ها معمولا در بررسی این موضوع عوامل زیر را در نظر می‌گیرند: درخواست انجام ساخت و ساز از جانب کدام طرف است؟ و طرف ذینفع ساخت و ساز کدام است؟ بررسی پرونده‌ها و رویه قضایی حاکی از آن است که ظاهرا مستاجر در تقریبا تمامی موارد ذینفع است. بنابراین، اگر صاحبخانه طرف قرارداد بین صاحبخانه و پیمانکاران نباشد، طبق تعریف «مالک» در «قانون حق حبس ساختمان»، صاحبخانه را نمی‌توان «مالک» به حساب آورد.

اخطار قانونی
اکنون پرسش این است که آیا پیمانکار می‌تواند حتی اگر کار را برای مستاجر انجام داده باشد، منافع ملک طلق یا بدون قید و شرط را به حبس یا گرو بگذارد؟ قدر مسلم پاسخ مثبت است. در چنین شرایطی می‌توان هم اجاره و هم منافع مالکیت طلق را مورد مطالبه قرار داد. برای نیل به این هدف و قرار دادن مالک زمین تحت عنوان مالک، روش‌های مختلف موجود است. یکی از آن‌ها ابلاغ اخطار حبس به صاحبخانه طبق اصل 19 «قانون حق حبس ساختمان» است. بخش 19 «قانون حق حبس ساختمان» به پیمانکار اجازه می‌دهد در صورتی که صاحبخانه به طور غیر مستقیم ذینفع اصلاح و بازسازی ساختمان باشد، اخطار اصلاحات در زمین را به وی ابلاغ کند.
تنها مسئله این است که صاحبخانه اگر ظرف مدت 15 روز از دریافت اخطار، به آن پاسخ دهد و از پذیرفتن مسولیت بازسازی طفره رود، همیشه می‌تواند خود را از مسولیت مبرا کند. در چنین مواردی، منافع مالکیت طلق را نمی‌توان در حبس یا گرو نگه داشت. شایان ذکر است که ارسال فرم اخطار S19 از سوی پیمانکاران یا صنعتگران به صاحبخانه اهمیت دارد، حتی اگر پاسخی از سوی آن‌ها دریافت نشود. صاحبخانه همواره باید مراقب اخطار‌های S19 باشد، و در مدت معین به آن پاسخ داد. در غیر این صورت، صاحبخانه موظف است حبس را لغو کند تا هر گونه نقل و انتقال سند مقدور باشد.

انصراف از اجاره از سوی صاحبخانه
اصل‌های 19 (2-4) «قانون حق حبس ساختمان» به محدودیت حق صاحبخانه در ملک تحت اجاره می‌پردازد که باید به دقت مطالعه شود. طبق این اصل‌ها، در امر حبس ساختمان، صاحبخانه می‌تواند به خاطر عدم پرداخت اجاره، از قرارداد اجاره صرف نطر یا آن را فسخ کند، مگر این که به خاطر حبس پیشین مستاجر Tenant در ملک، بخواهد که قرارداد اجاره هم چنان به قوت خود باقی باشد. بنابراین، صاحبخانه دوراندیش همیشه اخطار فسخ یا انصراف از اجاره به مدعیان حبس ملک تسلیم می‌کند تا آن‌ها را در جریان قصد خود برای فسخ قرار دهد. به همان ترتیب، مدعیان حبس ساختمان فقط 10 روز فرصت دارند تا اجاره بدهکاری به صاحبخانه را دوباره پرداخت و مبلغ اجاره را به ادعای حبس اضافه کنند.
بنابراین، مدعی حبس Lien claimant مجاز است تا اموالی را که حبس آن‌ها ثبت شده است، حفظ نماید. در دنیای عاری از عیب و نقص، ادعای جبران خسارت از طریق حبس Lien claimant remedy اقدامی در جهت «فروش ملک از طریق دادگاه» Judicial sale است که شیوه‌ای شبیه «حق فروش اموال بدهکار توسط طلبکار» برای وصول طلب است، با این تفاوت که اولی از طریق دادگاه و دومی توسط شخص صورت می‌گیرد.
هدف این مقاله افزایش اطلاعات مردم است و توصیه حقوقی محسوب نمی‌شود. در صورتی که ملک شما مورد حبس یا در گرو قرار گرفته است یا قصد ثبت حبس ساختمان کسی را داشته باشید، با دفتر ما تماس بگیرید تا متناسب با بودجه‌تان و در محیطی دوستانه، شما را از حقوق و تعهدات خود در چارچوب مقررات مندرج در «قانون حق حبس ساختمان» آگاه کنیم.

 

dadgar main author

In this article