از بحران اقتصادی سال 2008 تاکنون، تعداد کاندو- آپارتمان‌های نوساز شهر تورنتو با شتاب در حال افزایش بوده است. بخشی از این رشد نتیجه اعتماد سرمایه گذاران داخلی و خارجی به بازار خرید و فروش ملک در تورنتو و وسواس سیستم بانکی در انتخاب سازندگان مسکن است. همه خریداران تنها یک واحد آپارتمان خریداری نمی‌کنند. برخی از آنها با هدف سرمایه گذاری و با امید بازگشت سرمایه از طریق اجاره یا فروش، بیش از بیست واحد خریداری می‌نمایند. از سال 2008 تاکنون، با توجه به نرخ پایین بهره بانکی و کمبود عرضه در مناطق اطراف تورنتوی بزرگ، فعالان بازار کاندو- آپارتمان فرصتی برای ارایه محصولات خود یافته‌اند. این وضعیت بین سال‌های 2009 تا 2012 حاکم بود. از آن زمان تاکنون به سوی بازار اشباع از عرضه پیش رفته‌ایم تا جایی که زمان نقل مکان به واحد جدید التاسیس نزدیک‌تر شده است و همه روزه خبر تکمیل واحدهای پیش فروش بیش‌تری به مالکان آنها می‌رسد. درچنین زمان فراوانی عرضه، لازم است در خرید خود دقت کنید. در حالی که واحدهای بسیاری برای خرید وجود دارند، همین فراوانی، خود دلیلی برای دقت بیشتر در بررسی اطلاعات مربوطه برای خرید خانه جدید است. در سال 1998، حزب آزادی خواه کانادا لایحه‌ای موسوم به “ قانون کاندو آپارتمان 1998” را به تصویب رساند که در آن به حقوق حمایت از مصرف کنندگان قانونی در زمان خرید آپارتمان پرداخته شده بود.
امروزه به محض امضا قرارداد خرید یک اتومبیل، ممکن است دچار دردسر شوید. دلیل آن این است که قوانینی برای حمایت از مصرف کنندگان در صنعت اتومبیل سازی وجود ندارد. بنابراین وقتی در خرید کاندو آپارتمان، خریدار از حق قانونی برخوردار است، چرا از آن استفاده نکنیم؟ مالکیت یک کاندو از جهات زیادی با مالکیت خانه یا اتومبیل فرق دارد. به زبان ساده، هر مجتمع ساختمانی کاندو آپارتمان در مالکیت یک شرکت کاندو سازی است و این شرکت هم مانند همه شرکت‌ها دارای قوانین و مقررات خاص خود و هیئت مدیره‌ای است که سیاست گزاری‌ها باید به تایید آنها برسد. هیئت مدیره قوانین و مقررات مختص شرکت را تصویب می‌کند و از طریق شرکت‌های مدیریت املاک اقدام به جمع آوری مبالغی می‌نماید که برای نگهداری، تعمیرات و خدمات رسانی در ساختمان (ها) هزینه می‌شود. مانند خرید یک کسب و کار جدید، با خرید کاندو شما شریک بالقوه نیازهای کاندوهای مجتمع هستید و باید در جریان وضعیت جاری در شرکت کاندو سازی مربوطه قراربگیرید. در چنین موقعیتی است که قانون کاندو اهمیت خود را نشان می‌دهد. از لحظه‌ای که برای خرید واحد مورد نظرتان ابراز تمایل و با شرایط خرید موافقت می‌کنید باید همه مدارک حاوی اطلاعات مربوط به وضعیت ساختمان در اختیار شما قرار داده شود. این اطلاعات به صورت آیین نامه، اعلامیه، محدودیت‌ها و قوانین و مقرراتی است که حاوی امکانات، بودجه پیش بینی شده برای سال‌های پیش و آینده و هم چنین بودجه جاری برای مشکلات بالقوه ساختمان است. چنین اطلاعاتی هر چه بیشتر در اختیار شما قرار بگیرد، تصمیم بهتری برای خرید یا عدم خرید خواهید گرفت. رؤیت این مدارک حق همه مالکان در هر زمانی است و شما نیز به عنوان خریدار بالقوه حق دارید آنها را ملاحظه کنید. به محض امضای قرارداد خرید، حق قانونی شما برای فسخ قرارداد آغاز و در تاریخ معینی منقضی می‌شود.
قانون مصوب 1998، دو حق قانونی برای عموم قائل شده است. اولین آن، حق فسخ در زمان تعیین شده است. به موجب اصل 73 قانون مزبور، خریدار می‌تواند طی ده روز پس از امضاء قرارداد، بدون ارائه هیچ دلیلی آن را فسخ کند. تنها خریدار یا وکیل او حق فسخ در این دوره زمانی را دارند. برای انجام این کار، شما یا وکیلتان باید طی نامه‌ای انصراف از خرید را به اطلاع فروشنده برسانید. با دریافت نامه انصراف، مالکان یا دریافت کنندکان نامه ملزم به بازپرداخت مبالغ پیش پرداختی شما خواهند شد. به خاطر داشته باشید که نمی‌توانید این امر را به مشاور مسکن خود واگذار کنید زیرا که آنها حق و مسؤلیتی در قبال فسخ و ابطال قرارداد از سوی شما ندارند. مهلت داده شده برای فسخ ده روز تقویمی است و نه ده روز کاری. بنابراین دقت نمایید نامه فسخ در تاریخ معین ارسال شود.
دومین مورد حمایت از مصرف کننده، هنگام بروز «تغییرات اساسی» مطرح می‌شود. به موجب اصل 74 قانون مزبور، قانون از خریدار در برابر تغییرات اساسی مغایر با مفاد قرارداد خرید و محتوی صورت وضعیت رؤیت شده از سوی وی، حمایت به عمل می‌آورد. تغییرات اساسی باید واقع بینانه باشد. به بیان ساده‌تر، خریدار می‌تواند ادعا کند که در صورت وضعیت ساختمان که به رؤیت او رسیده، مطالب عاری از حقیقت وجود دارد. اما نکته ظریف این است که شما باید بدون داشتن غرض ثابت کنید که این تغییر آن چنان برای شما مهم و حیاتی بوده است که انتظار چنین نتایجی را نداشته‌اید، تغییراتی که در میزان رضایت و بهره‌مندی خریدار از امکانات واحد آپارتمان تاثیر داشته است، مانند عوامل تاثیرگذار بر ارزش کلی ملک و فروش مجدد آن. برای مثال، اگر به شما اطلاع داده شده بود که استخر ساختمان شما به اندازه استخر المپیک خواهد بود و اکنون یک جکوزی در سرویس بهداشتی جاسازی شده است، چنین موردی می‌تواند تغییر اساسی محسوب شود. این روزها دغدغه‌های مربوط به چنین حمایت‌هایی بیش از پیش است. با افزایش هزینه‌های ساخت و ساز، سازندگان همواره در پی یافتن راه‌هایی برای کاهش هزینه‌هایی هستند که اکنون به لحاظ مالی قابل مقایسه با هزینه‌هایی نیست که در گذشته در زمان اتمام و رونمایی از ساختمان اعلام می‌شد. بنابراین ادعای فسخ بر چنین مبنایی چه بسا بغرنج‌تر است چرا که اعتراض خریدار به تغییرات اساسی و حل چنین مشکلاتی لاجرم در دادگاه‌ها امکان پذیر خواهد بود.
با در نظر گرفتن قابلیت اجرای اصل 74 قانون مزبور، زمان، اهمیت می‌یابد. اگر خریدار متوجه “تغییرات اساسی” در ساخت کاندو بین متن “قرارداد اولیه” و “اعلام وضعیت بازنگری شده” شود، طبق قانون مجاز است طی ده روز از تاریخ دریافت اعلام وضعیت، تقاضای خود را به دادگاه تسلیم کند و سازندگان را به چالش بکشد. سازندگان از حمایت‌های ارایه شده به خریداران اطلاع دارند و خود را در موضع برتر و بالاتری قرار می‌دهند. آنها در بسیاری از مواقع مفاد پیش گیرانه‌ای را در قرارداد خرید می‌گنجانند با این مضمون که « موارد خاصی بنا بر صلاحدید سازنده است». بنابراین، در این موارد با تشحیص خود تغییراتی را ایجاد می‌کنند که در چارچوب قانون، اساسی محسوب نمی‌شود. جدای از بحث حل مسئله در دادگاه، تنها راه حل مناسب برای خریدار خوش شانس، برخورداری از حق انتقال است که به او کمک می‌کند تا با رضایت سازندگان و بدون این که مسؤلیتی برای او ایجاد شود، خریدار دیگری در بازار آزاد بیابد و ملک را به فروش برساند.
در کل تعداد قوانین حمایت از مصرف کنندگان چندان زیاد نیستند که خریدار بتواند با فراغ بال قرارداد خرید را امضا کند. اگر قصد خرید یا فروش کاندو آپارتمان دارید، از اطرافیان پرسش کنید و در مورد راه‌هایی که می‌توانید قانونا از حق خود دفاع کنید اطلاعات کسب کنید. به خاطر داشته باشید، فروشنده ملزم به ارائه هیچ گونه اطلاعاتی در باره ملک مورد نظر شما نیست. وظیفه شماست که با مراجعه به یک وکیل از او بخواهید ملک را بازبینی کند. مطمئن باشید در بازار اشباع شده عرضه از انجام چنین کاری سود می‌برید. ما در مجموعه حقوقی یساولی به شما اطلاعات لازم را می‌دهیم، مدارک را بررسی، شما را در جریان مشکلات آتی قرار می‌دهیم و در مورد امکان خریدتان قبل از انقضا حق فسخ به شما مشاوره می‌دهیم.
dadgar main author
