سود نادیده گرفته شده سرمایه‌گذاری در مسکن

همان طور که در مقاله قبلی‌ اشاره کرده بودم این بار به بررسی‌ یکی‌ از الگوهای سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی می‌پردازم.

دراين الگو، سرمایه‌‌گذار خانه مسکونی را خریداری می‌كند و سپس به اجاره می‌گذارد. واضح است که سودآوری اين الگو و يا هر الگوى ديگر، تابعی از یک سری متغیر است. متغیرهایى از قبيل نرخ بهره وام، میزان تقاضا برای اجاره، هزینه تعمیرونگهداری، مالیات سالانه ملك و رشد مثبت يا منفى ارزش ملك.
بعضى ازسرمايه گذاران براى ارزيابى درصد سودآورى، صرفاً هزينه‌هاى جارى كه عمدتاً شامل پرداخت ماهيانه وام، ماليات سالانه و تعمير و نگهدارى است را، ازمبلغ دريافتى اجاره كسر کرده و رقم به دست آمده را بر مبلغ پيش پرداخت خريد تقسيم می‌نمایند و چون عدد به دست آمده بسيار ناچيز و يا حتى منفى است، به راحتى خودشان را از سرمايه گذارى در اين زمينه منصرف می‌كنند، در حالى كه سرمايه گذاران با تجربه، نگاه عميق‌ترى به اين ماجرا دارند.
يكى از مهم‌ترين نكاتى كه در شرايط كنونى جاذبه زيادى براى سرمايه گذاران اين بخش به وجود آورده، پايين بودن نرخ بهره‌هاست.
معمولاً اجاره‌هاى دريافتى مستقيماً به حساب مالك گذاشته می‌شوند تا بازپرداخت وام ماهيانه را تأمين كنند.
زمانى كه بهره وام حدود 5/2 درصد‏ است، بيش از نيمى از مبلغ هر چك اجاره، اصل سرمايه را افرايش می‌دهد، و مابقى صرف پرداخت بهره می‌شود. به عبارتى، هر پرداخت ماهيانه اجاره توسط مستأجر باعث كوچك شدن مبلغ بدهى و افزايش اصل سرمايه مالك می‌گردد.
براى روشن شدن تأثير نرخ‌هاى مختلف بهره بر ميزان سودآورى، به دو سناريوی فرضى می‌پردازيم.
در هر دوسناريو فرض می‌كنيم كه براى يك خريد ۱ میلیون دلارى، ٢٠٠ هزار دلار پيش پرداخت گذاشته‌ايم و ٨٠٠ هزار دلار وام با استهلاك ٣٠ ساله گرفته‌ايم.

در سناريوی اول با بهره 5/4 درصد‏ ‏پرداخت ساليانه شما در پايان سال اول حدود ٤٨,٤٠٥ دلار است كه ٣٥,٤٠٤ دلار اين مبلغ صرف پرداخت بهره شده و فقط ١٣,٠٠١ دلار به اصل سرمايه اضافه می‌شود (٧٣ درصد‏ براى بهره و ٢٣ درصد‏ براى اصل).
اين در حالى است كه در سناريوی دوم كه با بهره 5/2 درصد‏ محاسبه شده (بهره‌اى كه در حال حاضر كمابيش توسط بانك‌ها ارائه می‌شود)، پرداخت ساليانه شما درپايان سال اول ٣٧,٨٦٧ دلار است كه از اين مبلغ ١٩,٦٩٠ دلار براى بهره رفته و ١٨,١٧٧ دلار به اصل سرمايه اضافه می‌شود (٥٢ درصد‏ براى بهره و ٤٨ درصد‏ براى اصل).
اين جا می‌بينيم كه با نرخ‌هاى كنونى بهره، نه تنها پرداخت ماهيانه كمترى می‌دهيم، بلكه درصد بسيار بالاترى از پرداخت‌هاى ماهيانه ما به اصل سرمايه‌مان افزوده می‌شود (بيش از دو برابر).
اين سود اگر چه از ديد خريداران كم تجربه پنهان است، ولى سرمايه گذاران با تجربه به هيچ وجه آن را دست كم نمی‌گيرند.
حال بياييم به بررسى نتايج نهايى دو سناريو در پايان يك دوره پنج ساله بپردازيم. اعداد اين جداول اگر چه فرضى هستند، ولى تلاش شده كه با واقعيت اجاره‌ها و هزينه‌هاى جارى در تورنتو نزديك باشند. هزينه‌ها و اجاره‌ها با افزايش سالانه ٢ درصد‏ محاسبه شده‌اند كه تورم هم در نظر گرفته شده باشد.
اينجا به راحتى مشاهده می‌شود كه در سناريوى اول در پايان دوره پنج ساله، ٣٠ درصد‏‏ سود و در سناريوى دوم ٤٧ درصد‏‏ سود داشته‌ايم. اين در حالى است كه ما ارزش افزوده ملك را در نظر نگيريم و فرض كنيم كه قيمت ملك بعد از پنج سال اضافه نشود كه تقريباً محال است.
با توجه به نمودار بالا، اگر بخواهيم خيلى محتاطانه گمانه زنى كنيم وحتى تمام افزايش قيمت‌هاى اخير تورنتو را ناديده بگيريم، هنوز به راحتى می‌توانيم بگوييم كه بعد از پنج سال، علاوه بر ٤٧ درصد‏‏ سود اجاره دارى، ٣٠ درصد‏‏ هم افزايش قيمت نسبت به كل قيمت ملك خواهيم داشت. اين خود معادل١٥٠ درصد‏‏ سود آوردى براى سرمايه اوليه، يعنى پيش پرداخت ٢٠٠ هزار دلارى ماست كه كل سود سناريوى دوم را به ١٩٧ درصد‏ افزايش می‌دهد.

احمد دولت آبادی
مشاور حرفه‌ای املاک