به خانواده دادگر بپیوندید


Email/ایمیل
Name/نام

راه‌های متفاوت استفاده از ارزش انباشته شده املاک در کسب و کارهای کوچک

بسیاری از مشتریان در صنعت وام، واژه ETO – Equity Take Out را شنیده‌اند، حال آنکه آشنایی آنها الزاماً به معنی آگاهی کامل از کاربردها، مزایا و معایب...

1336
1336
Share

بسیاری از مشتریان در صنعت وام، واژه ETO – Equity Take Out را شنیده‌اند، حال آنکه آشنایی آنها الزاماً به معنی آگاهی کامل از کاربردها، مزایا و معایب این ابزار مالی نمی‌باشد. در این زمینه محصولات متنوعی همچون خطوط اعتباری محافطت شده در مقابل ملک و انواع دیگری از محصولات جهت استفاده از سرمایه اندوخته شده در ملک مورد استفاده صاحبان کسب و کارهای کوچک می‌باشد.
اما سرمایه اندوخته شده در ملک چیست و چگونه محاسبه می‌گردد؟ این سرمایه به مابه‌التفاوت ارزش ملک مسکونی از مانده بدهی‌های وام مسکن و یا وام ساخت و ساز متعلق به آن، اطلاق می‌گردد. به عنوان مثال، ارزش ملک مسکونی شما 500 هزار دلار می‌باشد و این ملک مسکونی در حال حاضر به میزان 200 هزار دلار دارای مانده وام مسکن است. بنابراین سرمایه مستتر در این واحد مسکونی (سرمایه اندوخته شده در ملک) مبلغ 300 هزار دلار می‌باشد. این دقیقاً همان نقطه قوتی است که برای یک واحد کسب و کار کوچک به حساب می‌آید. با توجه به روند رو به رشد قیمت املاک طی سالیان گذشته و با فرض ادامه داشتن این روند، می‌توان نتیجه گرفت که با طولانی‌تر شدن زمان مالکیت و افزایش ارزش ملک، سرمایه انباشته شده در آن، بیشتر خواهد شد. در دنیای سرمایه‌گذاری، این رابطه به صورت زیر ارایه می‌گردد:
سود = مالکیت * زمان
حال آن که تصمیم به استفاده یا عدم استفاده از سود و منفعت بستگی به شرایط و استراتژی شخص سرمایه‌گذار دارد.

Equity Take Out
حال با در نظر گرفتن تعریف ارائه شده از سرمایه انباشته، به راه‌کارهای استفاده از آن می‌پردازیم. سوال اصلی در این زمینه چگونگی دسترسی به این سرمایه و مزایای استفاده از آن می‌باشد. در این مسیر پیش از هر چیز باید به این نکته اساسی توجه نمود: “هرگز در هنگام اضطرار و عجله و به عبارت دیگر بدون طرح و برنامه قبلی از این نوع تامین مالی استفاده نکنید.” چرا که در اجرای این طرح و استفاده از این سرمایه شاخص‌های بسیاری دخیل می‌باشند که نیاز به بررسی موشکافانه، زمان و تخصص دارند. مرحله اول در این مسیر نیازسنجی و اصولاً پاسخ به این پرسش است که “این سرمایه را برای چه استفاده‌ای می‌خواهیم؟” قطعاً پاسخ جامع به این سوال توسط مالک و با مشاوره کارشناسان مجرب وام میسر می‌شود. در هر صورت، استفاده از این سرمایه، مانند دریافت وام مسکن، منجر به ثبت ملک به عنوان وثیقه نزد وام‌دهنده خواهد بود و این وام بر سند ملک ثبت خواهد گردید.
بسته به شرایط، یکی از راه‌کارها، جایگزینی وام موجود بر ملک با وامی جدید به مبلغ بالاتر و شرایط مناسب‌تر می‌باشد. در این صورت، مقداری از سرمایه انباشته شده در ملک، به صورت نقدی و یک‌جا، در اختیار صاحب ملک قرار می‌گیرد تا در جهت راه‌اندازی کسب و کاری کوچک مورد استفاده قرار گیرد. در اتخاذ این تصمیم عواملی همچون نرخ بهره وام جاری، جریمه فسخ قرارداد وام با بانک، هزینه‌های حقوقی و شرایط وام مسکن جدید تاثیرگذار، خواهد بود.

Secure Line of Credit
خط اعتباری محافظت شده به عنوان راه حلی دیگر در استفاده از سرمایه انباشته شده در ملک توصیه می‌گردد. این نوع خط اعتباری معمولاً با وثیقه قرار دادن ملک، مشمول پرداخت بهره پایین‌تر نسبت به خطوط اعتباری بدون وثیقه، است. این نوع تامین مالی، دارای انعطاف بیشتری بوده و وام گیرنده بنا بر نیاز خود، به برداشت از این حساب تا سقف مورد تایید توسط موسسات مالی اقدام می‌کند. در این صورت، بهره پرداختی تنها بر مبلغ برداشت‌شده محاسبه و مورد مطالبه قرار می‌گیرد. همچنین وام‌گیرنده می‌تواند پرداخت‌های ماهیانه خود را تا جایی کاهش دهد که تنها به پرداخت بهره بپردازد و اصل وام را ماهانه بازپرداخت ننماید. رتبه‌بندی ثبت این نوع خط اعتباری با سند ملک، معمولاً در رده اول یا دوم صورت می‌گیرد. در همین حال، میزان بازپرداخت آن بسته به نظر و توانایی وام‌گیرنده دارد. این انعطاف در میزان و دفعات استفاده از وام و بازپرداخت آن، از بارزترین خصوصیات این نوع تامین مالی است. وام گیرنده با بهره‌گیری از این انعطاف، می‌تواند امور مالی اطرافیان خود را بهتر مدیریت نماید.
صاحبان کسب و کارهای کوچک با استفاده از این روش‌های تامین مالیِ فعالیت‌های اقتصادی، می‌توانند به یک‌دست کردن قرض‌ها، کاهش نرخ بهره‌های پرداختی و به خصوص تامین مالی مرحله رشد و توسعه کسب و کار خود بپردازند.
در پایان، اشاره مجدد به این موضوع خالی از لطف نیست که استفاده از ثروت موجود در ملک و واحدهای مسکونی، منبع بسیار خوب و قابل استفاده‌ای جهت پیش‌برد اهداف کاری و عملیاتی افراد می‌باشد. علاوه بر آن، استفاده از این روش به لحاظ هزینه و فایده اقتصادی نیز سبب منفعت مالی صاحبان کسب و کار می‌گردد. این روش معمولاً با هزینه‌ای پایین‌تر و سرعت بیشتر نسبت به سایر روش‌های تامین مالی که بر پایه صورت‌های مالی و عملیاتی است، قابل انجام می‌باشد و استفاده از آن به عنوان اهرمی قابل اتکاء به صاحبان کسب و کارهای کوچک و مالکان بخش خصوصی توصیه می‌گردد.

نویسنده:رضا قاضی
متخصص وام

dadgar main author

In this article

Join the Conversation