به خانواده دادگر بپیوندید


Email/ایمیل
Name/نام

نکاتی ‌در مورد توافقنامه فروش ملک

هنگام معامله یک ملک موارد بسیاری هست که می‌‌تواند باعث اختلاف بین خریدار و فروشنده شود. این موارد گاهی به دلیل عدم به توجه کافی هنگام نگارش توافقنامه...

1183
1183
Share

هنگام معامله یک ملک موارد بسیاری هست که می‌‌تواند باعث اختلاف بین خریدار و فروشنده شود. این موارد گاهی به دلیل عدم به توجه کافی هنگام نگارش توافقنامه یا همان قولنامه به وجود می‌‌آید،گاهی به دلیل عدم آگاهی خریدار یا فروشنده، گاهی هم عدم دقت کافی‌ از طرف مشاور املاک یا حتی وکیل هر کدام از دو طرف. در این جا به دو موردی که بیش‌تر در مورد آن از من پرسیده شده است می‌‌پردازم.
۱- چه اقلامی همراه خانه به فروش می‌رسد؟
همان طوری که می‌‌دانید در سرزمین مادری هنگامی که ملک به فروش می‌‌رسد فروشنده تمام لوازم خانگی، آینه‌ها، چراغ‌ها و لوستر‌ها خلاصه همه چیز را به جز خانه با خودش می‌‌برد. اما این جا هر چیزی که با پیچ و میخ به خانه متصل است مانند آینه حمام، چراغ‌های سقفی و دیواری همراه خانه به فروش می‌رسد، حتی تلویزیون اگر به دیوار نصب شده باشد ممکن است جزو خانه تلقی شود. به روایتی چنان‌چه خانه را بتوانیم وارونه کنیم آنچه بیفتد شامل نیست و هر چه متصل به خانه باقی بماند، شامل خانه است مگر اینکه در قرارداد ذکر شود. مدتی پیش یکی از خوانندگان محترم این صفحه به من تلفن کردند و در مورد مسایلی که هنگام فروش خانه برایشان پیش آمده بود با من صحبت کردند. ظاهرا بعد از فروش خانه، ایشان لوستر بالای میز ناهارخوری را باز کرده و با خودشان به خانه جدید برده بودند که با اعتراض خریدار روبرو گردیده‌اند. ایشان اظهار می‌کردند که به این چراغ علاقه خاصی داشته‌اند و خودشان آن را روی خانه نصب کرده بودند و حالا هم قصد داشته‌اند آن را با خودشان ببرند. سؤال ایشان این بود که مگر چراغ هم جزو خانه است؟ آیا خریدار در این مورد حق دارد مدعی شود؟
این البته یکی از مسایل متداول در نقل و انتقال خانه است. هر چیزی که به خانه نصب شده باشد و برای جابجایی آن احتیاج به باز کردن پیچ یا بیرون آوردن میخ باشد ممکن است جزو خانه تصور شود مگر این که در قرارداد ذکر شده باشد که این اقلام همراه خانه به فروش نمی‌رسد.
در واقع یک پیشنهاد قیمت که بعدا تبدیل به قرار داد یا همان قولنامه می‌شود، فقط شامل قیمت نیست بلکه شرایط و جزئیات بسیار مهم دیگری در آن مطرح است که هر خریدار یا فروشنده‌ای قبل از امضا باید از آن‌ها کاملا آگاه باشد. چنان‌چه می‌دانید لوازم خانگی هم مانند یخچال، اجاق گاز و… معمولا همراه خانه به فروش می‌رسند، ولی چون این اقلام معمولا در پیشنهاد خرید یا قولنامه ذکر می‌شوند، کم‌تر اختلافی بر سر آن‌ها پیش می‌آید. در هر حال فروشنده، قبل از ارایه خانه در بازار، بهتر است که گشتی در خانه بزند و در مورد آن‌چه که نمی‌خواهد همراه خانه بفروشد (منظور اقلامی که با پیچ یا به نحوی به خانه متصل هستند) با مشاور املاک خود گفتگو کند. در مورد لوستر یا چراغ بالای میز ناهار خوری هم، چنان‌چه در قرار داد ذکر نشده باشد، خریدار آنرا جزو خانه فرض خواهد کرد.
۲- سؤال: فرض کنیم فروشنده و خریدار به توافق نهایی رسیده‌اند و منتظر هستند تا ظرف یک یا دو ماه آینده مراحل نهایی انجام معامله از طرف وکلای دو طرف طی شود و در این فاصله فروشنده هنوز در داخل خانه زندگی می‌کند، چنان‌چه در این مدت صدمه‌ای به خانه برسد یا مثلاً لوازم خانگی موجود که همراه خانه به فروش رسیده است با نوع نامرغوبی تعویض شوند، تلکیف خریدار چیست؟ ( به‌طور مثال، خواننده محترم ما احتمال می‌دهد که لوازم خانگی که فروشنده برایشان گذاشته است با آن‌چه که قبلا دیده بودند تفاوت دارد.)

در مورد لوازمی که همراه خانه به‌فروش رسیده‌اند بهترین راه اینست که مشخصات کامل آنها در قرار داد خرید ذکر شود. مثلا به جای این که در قسمت مربوط فقط نوشته شود یخچال، اجاق گاز، خشک کن و….، مشخصات هر یک به تفضیل بیان شود. مثل یخچال 16 فوت سفید رنگ مارک X مدل Y و…. در این صورت راه سؤتفاهم‌های احتمالی در آینده بسته خواهد شد.
شخصا هنگامی که خریدار را در یک معامله نمایندگی می‌کنم، این شرط را همواره از طرف خریدار در قراداد می‌گنجانم که «حق بازدید خانه یک بار یا دوبار قبل از انتقال نهایی است»، اگر چه بعضی مواقع در هماهنگی زمان بازدید بین خریدار و فروشنده مشکلاتی بروز می‌کند، برای مثال، چون فروشنده در حال اسباب کشی است و طبیعتا در چنین وضعیتی تمایل به پذیرفتن مهمان ناخوانده ندارد و خریدار هم نگران وضعیت خانه و صحت و سلامت معامله‌ای است که انجام داده است، در هر صورت وجود این شرط در قرار داد، کمک می‌کند تا یک بار دیگر یک بازدید مختصر از طرف خریدار و قبل از نهایی شدن معامله انجام شود.
یکی از شروط دیگری که در قرار داد در جهت منافع خریدار می‌گنجانم این ست که لوازم منزل در روز تحویل در شرایط کاری مناسبی قرار داشته باشد، حتی می‌توان این شرط را به این صورت بسط داد که تمام لوازم خانگی، سیم کشی برق، لوله کشی آب، سیستم گرما و سرمای خانه در روز تحویل شرایط کار کرد مناسبی داشته باشند.
حالا اگر تمام این شروط گذاشته شد و خریدار در بازدید نهایی متوجه نقصی مثلا در کارکرد لوازم خانه شد، آیا باید از انجام معامله خودداری کند؟
خیر، بهتر است بلافاصله با وکیل خود تماس بگیرد و مسئله را ذکر کند. مطمئن هستم که در چنین شرایطی توصیه وکیل، خودداری از انجام معامله نیست، چون در این صورت به علت تخلف از انجام قرار داد، فروشنده ممکن است تقاضای خسارت نماید. زیرا احتمالا فروشنده هم خودش خانه‌ای خریده و این باعث یک سلسله خسارت به افراد مختلف خواهد شد.
بهترین راه این است که به محض تحویل گرفتن ملک، به عنوان خریدار همه چیز را بازرسی کنید و چنان چه مسئله‌ای بنظرتان می‌رسد فورا در همان روز با وکیل خودتان مطرح کنید (وکیلی که معامله را از طرف شما انجام داده است) تا او پیگیر خسارت وارده به شما باشد.
به همین ترتیب، اگر در روز بازدید قبل از انتقال هم متوجه عیبی شدید با تماس فوری با وکیل می‌توانید از فروشنده بخواهید که این نقایص را برطرف کند.
چنان چه پرسشی در این زمینه دارید می‌‌توانید با آدرس ایمیل زیر تماس بگیرید. info@kamrananvari.com

کامران انواری
مشاور املاک / ریمکس

dadgar main author
In this article

Join the Conversation

به خانواده دادگر بپیوندید

با پیوستن به بزرگترین پرتال حقوقی ایرانیان آمریکای شمالی ،اطلاعات خود را به روز کنید و آخرین اخبار دادگر را هفتگی دریافت کنید. همچنین به قید قرعه برنده یکسال اشتراک رایگان ما شوید.
Email/ایمیل
Name/نام
اطلاعات شما تحت دادگر محفوظ می باشد.