LPAT در مقابل OMB چه چیزی واقعاً تغییر کرده است؟

در ۳ آوریل سال ۲۰۱۸، قانونِ ساخت جامعه بهتر و حفظ حوزه‌های آبریز، ۲۰۱۷، اجرایی گردید و مرجع تجدیدنظر جدیدی برای رسیدگی به برنامه‌ریزی‌هایِ محلی (LPAT) بنا نهاد تا جایگرین هیئت سابق شهرداری‌‌های آنتاریو (OMB) برای رسیدگی به درخواست‌های تجدیدنظر در برنامه‌های توسعه گردد. پرونده‌های LPAT در ارتباط با طیف وسیعی از برنامه‌ریزی شهری و مسایل مربوط به زمین شامل: برنامه‌های ساخت و ساز و توسعه و هزینه‌ها، مقررات منطقه‌ای، موافقت‌ها و تغییرات جزیی و غرامت زمین می‌باشد. اگر چه به نظر می‌رسد مزایای فراوانی وجود دارد، با این حال دفتر وکالت الیسر نگاهی دقیق‌تر به تغییرات بعمل آمده در مراحل تجدید نظر و تأثیر آن بر روی سرمایه‌گذاران و افراد شاغل در حوزه توسعه و ساخت و ساز شهری دارد.

روند درخواست تجدیدنظر ساده
هیئت سابق شهرداری‌‌های آنتاریو (OMB)، به دلیل حساسیت بیش از حد به فعالیت شاغلین در حوزه توسعه شهری و تمایل آشکار برای ارایه تصمیمات و نظرات خود، حتی به بهای زیر پا گذاشتن تصمیمات شوراهای محلی، مورد انتقاد قرار گرفته بود. با این حال در حال حاضر، هیئت تجدیدنظر رسیدگی به برنامه‌ریزی‌هایِ محلی (LPAT) در رسیدگی‌های خود تنها به این پرسش قانونی ساده که آیا پیشنهاد ساخت و ساز، در راستای قوانین برنامه‌ریزی رسمی شهری است یا خیر، پایبند است. اگر مغایرتی با قوانین وجود داشته باشد، به شهرداری فرصت دیگری داده می‌شود تا اصلاحات مناسب را انجام دهد و تصمیم جدیدش را به LPAT ارسال کند. در این حالت یا طرح ارسال شده مورد تأیید قرار می‌گیرد و یا این که LPAT تصمیم نهایی را خواهد گرفت.

افزایش حمایت از متقاضیان
این قانون، همچنین سازمان حمایتی جدیدی را به نام “مرکز پشتیبانی از اعتراض‌ها به برنامه‌های محلی”، برای شهروندان به وجود آورده است. در پاسخ به انتقادات قبلی مبنی بر پرهزینه بودن روند تجدید نظر در هیئت سابق (OMB) که مانع جدی برای ثبت اعتراضات بود، “مرکز پشتیبانی از اعتراض‌ها به برنامه‌های محلی”، بودجه‌ای معادل یک و نیم میلیون دلار در اختیار دارد تا اطلاعاتی در مورد روند تجدید نظر، مشاوره‌های حقوقی و برنامه‌ریزی و در برخی شرایط بر عهده گرفتن نمایندگی قانونی در جلسه‌های دادگاه را به شهروندان آنتاریو ارایه دهد.

نتایج مورد نظر
دولت آنتاریو بر روندی سریع‌تر، عادلانه‌تر و مقرون‌ به صرفه‌ترِ برای رسیدگی به درخواست‌های تجدید نظر در LPAT تاکید دارد. این قانون همچنین آثار و نتایج دیگری به همراه داشت که عبارتند از:

حفظ منافع محلی: دادستان کل آنتاریو اظهار امیدواری کرده که LPAT بر خلاف OMB بتواند با مطالعه تصمیمات قبلی توسعه محلی، به جای بازبینی و ابطال آن‌ها، بین تصمیم‌های اتخاذ شده برای توسعه‌ جوامع محلی و تمایل مردم برای زندگی در آن جامعه، هماهنگی‌ بهتری انجام دهد.

پاسخگویی: یکی دیگر از نتایج اجرای این قانون، پاسخگویی بیشتر شوراهای شهری در آنتاریو خواهد بود، زیرا این شوراها باید آماده باشند تا تطابق پیشنهادهای توسعه محلی را با قوانین و سیاست‌های برنامه‌ریزی محلی نشان بدهند. گرچه بهتر است این هماهنگی و تطبیق با مقررات، در همان ابتدا و در زمان تعیین چارچوب‌های کلی برنامه، مورد لحاظ قرار گیرد تا باعث کاهش و حذف زمینه‌های تجدید نظر گردد.

پیش‌بینی: با انجام یک پرسش و پاسخ ساده حقوقی در خصوص تطابق یا عدم تطابق برنامه مورد اعتراض با مقررات محلی، روند رسیدگی به اعتراض‌ها در LPAT قابل پیش‌بینی‌تر از روند پیشین خواهد بود تا مانع اتلاف وقتِ معترضان و طرفین پرونده در جریان رسیدگی شود.

درخواست‌های کمتر: LPAT قادر نیست تصمیمات شهرداری را که مورد تأیید برنامه‌های رسمی شهرداری، برنامه‌های استانی و اعلامیه‌های سیاست‌های استانی است را باطل کند، و به مقامات منتخب شهرداری قدرت بیشتری می‌دهد تا بر روی برنامه‌های محلی‌ نظارت داشته و تصمیمات کمتری مورد اعتراض و تجدید نظر قرار گیرد.

تأثیر بر روی فعالین در حوزه ساخت و ساز و توسعه شهری
در حالی که LPAT و “مرکز پشتیبانی از اعتراض‌ها به برنامه‌های محلی” مزایای مشهود و قابل لمسی را در اختیار شهرواندان قرار می‌دهد، واکنش مخالف در این راستا این است که آیا این تغییرات واقعاً مانعی بر سر راه فعالین حوزه ساخت و ساز محسوب نمی‌شود؟ از یک سو، زمان‌بندی این روند می‌تواند بهبود یابد، زیرا شهرداری‌ها مهلت‌های سختگیرانه‌ای را برای ارسال درخواست‌ها مقرر کرده‌اند. رسیدگی در LPAT همانند OMB نیست و به تصمیمات رسیدگی شده، رسیدگی مجدد نمی‌کند. LPAT پایبند به همان پرسش کلیدی درخصوص تطابق تصمیمات با مقررات است. با این حال، پیشنهاد شده تا دفاعیات شفاهی محدود شود و به جای آن بر روی ارسالات کتبی تاکید بیشتری شده و همین امر می‌تواند موجب پرهزینه و طولانی‌تر شدن رسیدگی شود.

در ضمن شاغلین حوزه توسعه و ساخت و ساز، باید بدانند که زمان‌بندی درخواست‌ها بنا به نوع تجدیدنظر و مراجعی که تطابق تصمیمات مورد اعتراض با مقررات آن‌ها باید مورد رسیدگی قرار گیرد، متفاوت است. معمولاً LPAT باید در مدت ۱۰ یا ۱۲ ماه پس از شروع رسیدگی، تصمیم‌گیری کند، مگر اعضاء تصمیم بگیرند که به زمان بیش‌تری نیاز است. تا زمانی که مدتی از فعالیت این هیئت نگذشته باشد، این تردید وجود دارد که‌ این زمان‌بندی‌ها چگونه در این هیئت به اجرا در خواهند آمد و این که آیا موافقت هیئت با افزایش زمان رسیدگی، به طور محدود و موردی و یا آزادانه و گسترده اعمال خواهد شد.

افراد فعال در حوزه توسعه و ساخت و ساز، ممکن است با گسترش مخالفت جوامع محلی و گروه‌های ذینفع همراه با منابع مالی و اطلاعات بیشتری که از طریق مرکز پشتیبانی از اعتراض‌ها به برنامه‌های محلی” در اختیار می‌گیرند، روبرو شوند. از این رو به شاغلین حوزه ساخت و ساز توصیه می‌شود با شوراهای شهری در ارتباط باشند تا اطمینان حاصل کنند که درخواست‌های آنان کاملاً مطابق با قوانین و سیاست‌های برنامه‌ریزی محلی است تا به این ترتیب زمینه‌ی کاهش و نه حذف اعتراض و تجدید نظر را فراهم کنند. در ضمن ممکن است یک استراتژی ارتباطات اجتماعی برای هر درخواست به کار گیرند تا شهروندانِ درگیر، از متن پیشنهاد مورد اعتراض و مدت زمانی که سازندگان و توسعه‌‌دهندگان شهری برای رسیدگی و تطبیق شرایط صرف خواهد شد آگاه شوند. توسعه‌دهندگان باید این مشاوره را در اوایل کار شروع کنند زیرا ممکن است فرآیند در ابتدا طولانی‌تر باشد زیرا شهرداری روش‌های جدیدی را در انتقال از OMB به LPAT اتخاذ می‌کند.

چگونه دفتر وکالت الیسر می‌تواند به سازندگان و توسعه‌دهندگان شهری و سرمایه‌گذاران کمک کند:
• ارایه‌ راهنمایی‌های تفصیلی در مورد کاربرد قانون ساخت جامعه بهتر و حفظ حوزه‌های آبریز، ۲۰۱۷، در برنامه‌ها و پروژه‌های توسعه؛
• توضیح فرآیند تجدیدنظر LPAT و نشان دادن این که چگونه درخواست‌ها و تجدیدنظرهای موجود که بر اساس OMB هستند، ممکن است تحت تأثیر وضعیت جدید قرار گیرند؛
• مشخص کردن شرایط انطباق و کمک در آماده‌سازی درخواست‌های ارسالی (یا درخواست‌هایی که مجدداً ارسال می‌شوند) با قوانین برنامه‌ریزی رسمی شهری و استانی؛
• راهنمایی در فرآیند توسعه ساخت و ساز و کسب مجوزهای نوسازی و توسعه عمده؛
• کمک در پر کردن فرم‌های درخواست، قراردادهای توسعه و ساخت و ساز، ثبت‌نام در Tarion و دیگر مسایل حقوقی مربوط به املاک و مستغلات و کسب و کار.

جابجایی قدرت؟
یکی از تصمیمات قابل توجه و بحث‌برانگیز OMB مربوط به توسعه‌ کاندو در خیابان ۹۹ برادوِی در تورنتو بود. شهرداری به شدت با این طرح توسعه و ساخت و ساز که در ابتدا در قالب یک برج ۳۸ طبقه ارایه شده بود مخالفت کرد و مصرانه بر این مخالفتش تأکید داشت که چنین برجی با برنامه‌ها و سیاست‌های شهر تطابق ندارد. شرکت سازنده درخواستش را به OMB ارایه داد که در نهایت توانست مجوز دو برج ۳۴ طبقه را علی‌رغم محدودیت در قوانین شهری اخذ کند.

منتقدان OMB اظهار کرده‌اند که پرونده‌های مشابه پرونده خیابان برادوِی الگویی ایجاد کرده‌ که باعث شده OMB (و سازندگان شهری) بیشتر از قوانین و سیاست‌های شهری، بر روی برنامه‌ریزی و توسعه تأکید داشته‌اند. در حقیقت، مطالعه‌ای بر روی ۳۰۰ تصمیم‌گیری در تورنتو که شامل ساخت و سازهای توسعه‌ای شایان توجه بین سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۶ بود، نشان می‌دهد که تصمیم‌گیری‌های OMB بیش‌تر به نفع سازندگان و توسعه‌دهندگان است تا گروه‌های دیگر. هنگامی که OMB مجبور بود تصمیمی بگیرد، شرکت‌های ساخت و ساز در ۵۰ درصد موارد موفق بودند.

بدون تردید LPAT مرحله‌ای را برای تغییر قدرت ایجاد کرده است و هر دو گروهِ طرفداران و منتقدان مشتاقانه منتظر هستند که بدانند فضای پس از OMB چگونه به نظر خواهد آمد. در بخش ۲ این مقاله، دفتر وکالت الیسر در مورد نتایج درخواست تجدید نظرِ اولیه‌ی LPAT توضیح می‌دهد و آن‌ها را با تصمیمات OMB قبلی مقایسه می‌کند تا به این سؤال پاسخ دهد که: “آیا واقعاً چیزی تغییر کرده است؟”
این مقاله نخستین سری از مجموعه‌ای از اطلاعات جدید در مورد LPAT آمده است و اخباری که توسط دفتر وکالت الیسر تهیه می‌شود و در مجله‌ دادگر به چاپ خواهد رسید. این مقاله در ابتدا در تاریخ ۱۴ ژوئن سال ۲۰۱۸ به چاپ رسید. نویسنده مایل است از مساعدت‌های دیدرا ایونز
(Deidra Ivens)، کار‌آموز حقوق در آماده‌سازی این مقاله تشکر کند.

مارال دولت آبادی الیسر